Licencia de obra para reformar en Sevilla: qué papel pide cada reforma y cuánto cuesta

La expresión «obra menor» se sigue usando en la calle y en la propia web de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente, pero la ley andaluza ya no gira en torno a ella. La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía distingue entre actos sujetos a licencia (artículo 137) y actos sujetos a declaración responsable (artículo 138). Entre estos últimos están las obras de escasa entidad constructiva que no requieren proyecto y las obras en edificios existentes de suelo urbano que no cambian la ocupación, la altura, la edificabilidad ni el número de viviendas. Es decir, la inmensa mayoría de las reformas de un piso.

Sevilla aterriza esa ley en su Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades (OROA), cuya modificación se aprobó en el Pleno de 24 de abril de 2025 y se publicó en el BOP de Sevilla n.º 80, de 29 de abril de 2025. La ordenanza reparte las obras en tres caminos:

• —Declaración responsable sin intervención de técnico (artículo 77 de la OROA): obras sencillas que el propio dueño declara con un presupuesto desglosado. Es lo que la gente llama «obra menor».
• —Declaración responsable con intervención de técnico (artículo 78): obras de más calado —la reforma de una vivienda, tocar la fachada, cambiar barandillas— en las que un técnico competente firma la documentación y asume la dirección.
• —Licencia (artículos 7, 48 y 51): obras que necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, intervenciones en edificios catalogados y lo que exige la normativa de Patrimonio Histórico. Aquí sí hay una resolución que esperar.

La diferencia práctica es enorme. La declaración responsable, dice el artículo 138.5 de la LISTA, faculta para hacer la obra desde el día de su presentación si va con la documentación completa, sin perjuicio de que el Ayuntamiento la compruebe después. La licencia, en cambio, se resuelve en un plazo máximo de tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140.2).

tipo del ICIO en Sevilla sobre el coste de ejecución material

3,22 %

Ordenanza fiscal del ICIO, BOP n.º 249 de 29/12/2025

tasa por servicios urbanísticos en licencias y declaraciones responsables (mínimo 39,50 €)

1,85 %

Ordenanza fiscal de servicios urbanísticos 2026

plazo para empezar la obra declarada; dos años para terminarla

6 meses

OROA, art. 21.4

plazo máximo para resolver una licencia urbanística

3 meses

Ley 7/2021, art. 140.2

El artículo 77 de la OROA enumera las obras «de escasa entidad constructiva y sencillez técnica» que se tramitan sin técnico. La Gerencia publica la misma relación en su guía de obras menores. Para una reforma de baño o cocina, lo que importa es esto:

• —Revestimientos interiores: cambiar solerías, enlucidos, enfoscados, aplacados, alicatados y pintura.
• —Falsos techos: repararlos o sustituirlos siempre que no se reduzca la altura libre que ya tenía la estancia.
• —Trasdosados de menos de 5 cm de espesor.
• —Tabiquería: reparar o sustituir tabiques sin alterar la distribución.
• —Carpintería interior: puertas nuevas, incluso agrandando el hueco de paso.
• —Instalaciones de electricidad, fontanería, telecomunicaciones y aparatos sanitarios: conservación, sustitución y pequeñas ampliaciones de lo existente que no requieran proyecto ni memoria técnica.
• —Saneamiento: sustituir arquetas y conductos sin cambiar su trazado ni su profundidad.
• —Agua caliente: termos y calentadores de menos de 70 kW.
• —Climatización: equipos nuevos de menos de 5 kW que no afecten a la fachada exterior.
• —Ventanas: sustituir carpinterías exteriores sin alterar las dimensiones de los huecos; no incluye cerrar terrazas ni cambiar barandillas.

Traducido a obra: picar el alicatado de un baño y volver a alicatar, cambiar sanitarios, renovar las tomas de agua, poner suelo nuevo o cambiar los muebles y la encimera de una cocina que se queda donde está son, en un edificio sin protección, actuaciones de este grupo. En cuanto se mueve un tabique, se abre un hueco nuevo o la instalación eléctrica necesita memoria técnica, se sale de él.

El artículo 78 de la OROA recoge las obras que siguen yendo por declaración responsable, pero con un técnico competente que firma la documentación. Se aplican a edificios existentes en suelo urbano, siempre que no alteren la ocupación ni la altura, no aumenten la edificabilidad ni el número de viviendas y no afecten a elementos protegidos. Las que más aparecen en una reforma doméstica son:

• —Obras de reforma de viviendas: redistribuir, tirar o levantar tabiques, llevar la cocina a otra estancia, unir dos dormitorios. En el Conjunto Histórico, si la obra afecta a la totalidad del edificio, pasa a licencia.
• —Reforma o modificación de fachadas, incluidos los huecos: agrandar una ventana o convertirla en puerta de balcón. En el Conjunto Histórico, si hay una variación esencial de la composición exterior, pasa a licencia.
• —Colocación o sustitución de barandillas.
• —Cerramiento de terrazas en edificios con licencia anterior al planeamiento vigente (septiembre de 2006).
• —Instalaciones de climatización que no afecten a la fachada ni se vean desde la vía pública (los equipos de menos de 5 kW sin afectar a fachada van sin técnico).
• —Refuerzo de elementos dañados de la estructura, incluida la sustitución de partes de un forjado.
• —Nueva instalación de gas y supresión de barreras arquitectónicas en zonas comunes.

La Gerencia pide para este trámite el Modelo 05-1 firmado por el promotor, la declaración del técnico o el documento colegial que acredite su habilitación (Modelo 14), la designación de dirección técnica, una memoria descriptiva que justifique los parámetros urbanísticos, el estudio de gestión de residuos, planos, mediciones y presupuesto, según su página de documentación. No es un proyecto de obra nueva, pero sí es trabajo de un arquitecto o arquitecto técnico, y conviene contarlo desde el primer presupuesto.

En una reforma integral de un piso lo normal es este camino: casi siempre se cambia algo de la distribución, se rehace la instalación eléctrica entera y se toca la carpintería. Si además la obra cambia el sistema estructural en su conjunto o la composición de la fachada, deja de ser declaración y se convierte en licencia con proyecto.

El artículo 76 de la OROA dice qué no puede ir nunca por declaración responsable: lo que exija la normativa de Patrimonio Histórico, lo que aumente el número de viviendas (salvo el paso a vivienda turística) y las obras que necesiten proyecto técnico en edificios del Conjunto Histórico o protegidos por el planeamiento. Eso va a licencia, y la ordenanza distingue dos tipos.

Licencia con proyecto técnico

El artículo 51 la exige para obra nueva y ampliaciones, para las reformas que alteren la configuración arquitectónica del edificio —intervención total o cambios esenciales en la composición exterior, la volumetría o el conjunto de la estructura— y para cualquier intervención, total o parcial, en edificaciones catalogadas o con protección histórico-artística. Es la que antes se llamaba licencia de obra mayor.

Licencia con documento técnico

El artículo 48 reserva un camino intermedio para obras que no necesitan proyecto pero sí licencia: el cerramiento de terrazas en las condiciones del Plan General, las placas solares visibles desde la calle o en edificios catalogados y, sobre todo, las obras en edificios protegidos que no afecten a sus elementos protegidos. Un documento técnico describe la obra con detalle y la licencia, una vez concedida, habilita para empezar.

Pisos en el centro: qué cambia

Si tu casa está en el Conjunto Histórico, en el entorno de un Bien de Interés Cultural o en un edificio con nivel de protección, la guía de la Gerencia cambia las reglas incluso para lo pequeño. En edificios protegidos que no son monumento, solo caben por el trámite sencillo obras parciales que no toquen los elementos protegidos, y hay que comunicarlas con un mes de antelación a la Consejería competente en Patrimonio. El borrador se envía antes a la Gerencia, que devuelve el modelo específico. En monumentos y sus entornos, la obra va siempre con técnico.

Si no sabes si tu finca está protegida, la Gerencia ofrece cita telefónica técnica en su Oficina de Atención a la Ciudadanía para consultarlo. Es la primera llamada que hacemos cuando la obra está dentro del casco antiguo.

La tabla resume cómo encajan las reformas que más nos piden en la OROA vigente, para un piso en un edificio sin protección y fuera del Conjunto Histórico. Es la regla general: la ubicación, la protección y el alcance real de cada obra pueden cambiarla.

Para la declaración sin técnico en un edificio no protegido, la ficha de la Gerencia pide:

1. 01El impreso de declaración responsable (Modelo 02) firmado por el promotor.
2. 02Copia del DNI, NIE o CIF del promotor y, si actúa una sociedad o un representante, la acreditación de la representación.
3. 03El justificante de pago de la tasa.
4. 04El presupuesto de ejecución material, desglosado por unidades de obra, sellado o firmado.
5. 05Fotografías de las zonas donde se va a actuar, si procede.
6. 06Si el presupuesto llega a 12.000 €, el justificante del depósito de la fianza para la gestión de los residuos de construcción y demolición.

Un detalle que sorprende: según el artículo 75.2 de la OROA, la declaración la firma el promotor —tú, como dueño de la obra— o su representante formal. No surte efectos si la firma el contratista en su condición de tal. Por eso nuestro papel es dejarte preparados el impreso, el presupuesto por partidas y las fotos, y que tú firmes o nos autorices formalmente.

Presentación telemática

La Gerencia admite la presentación por su aplicación de trámites en línea o por su plataforma de presentación de documentación, en ambos casos con certificado digital. Si no tienes certificado, puede presentarla otra persona que lo tenga en tu nombre. La tasa se autoliquida y se paga antes: la ordenanza fiscal no admite a trámite ninguna solicitud que no lleve la carta de pago.

Plazos que corren desde el registro

Con la documentación completa, el sello de registro de entrada marca el inicio de la eficacia de la declaración (artículo 79.2 de la OROA). Desde ese día tienes seis meses para empezar y dos años para terminar (artículo 21.4). En las licencias, si la resolución no fija otra cosa, los plazos son de un año para empezar y tres para terminar (artículo 20.2). Durante la obra hay que tener en el inmueble el título habilitante y el cartel de obras (artículo 16), y la LISTA considera infracción leve no tener copia de la licencia o de la declaración en la obra.

Toda obra que necesite licencia o declaración responsable paga dos cosas al Ayuntamiento: el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y la tasa por prestación de servicios urbanísticos. Las dos se calculan sobre el coste de la obra, pero con reglas distintas.

El ICIO: 3,22 % del coste de ejecución material

La ordenanza fiscal del ICIO publicada en el BOP n.º 249, de 29 de diciembre de 2025, fija un tipo del 3,22 % (artículo 7). La base es el coste de ejecución material: no entran el IVA, las tasas, los honorarios de los técnicos ni el beneficio del contratista (artículo 6). El impuesto se devenga al empezar la obra, se haya presentado o no la declaración (artículo 13). Tienes un mes desde ese momento para autoliquidarlo y pagarlo (artículo 15). En obras menores, la base de esa autoliquidación es el presupuesto estimado por el contribuyente. Al terminar, la Agencia Tributaria puede comprobar el coste real y regularizar.

La tasa: 1,85 % con un mínimo de 39,50 €

La ordenanza fiscal de servicios urbanísticos para 2026 aplica a licencias y declaraciones responsables un 1,85 %, con una cuota mínima de 39,50 € (tarifa tercera, epígrafe 1). En la declaración sin técnico, la base es el presupuesto de ejecución material a precios actualizados de mercado (artículo 9.5). En las obras con técnico o con licencia, la Gerencia calcula el valor con módulos y coeficientes por superficie (artículos 9 a 11). Si su valoración supera en más de 12.000 € la tuya, tendrás que pagar la diferencia antes de que el trámite siga (artículo 16).

Un ejemplo con números redondos. Si una reforma de baño por declaración sin técnico tiene un presupuesto de ejecución material de 10.000 €, el ICIO sale a 322 € y la tasa a 185 €. Son cálculos con los tipos vigentes y no incluyen bonificaciones. La tasa se paga al presentar y el ICIO dentro del mes siguiente al inicio de la obra.

Bonificaciones que sí pueden tocarte

• —Familia numerosa o monoparental: un 50 % menos de tasa en reformas de la vivienda habitual con presupuesto inferior a 40.000 €, si los ingresos familiares no superan los límites de la ordenanza (artículo 7.1 de la ordenanza de la tasa).
• —Accesibilidad: tarifa cero en la tasa y un 90 % de bonificación del ICIO para obras cuyo objeto exclusivo sea mejorar el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad (artículo 7.2 de la tasa y artículo 12 del ICIO).
• —Edificios protegidos: un 80 % del ICIO para la rehabilitación de edificios con protección A, B o C que cumpla las condiciones del artículo 8.D, que exige actuar en todo el edificio.

Las bonificaciones del ICIO hay que pedirlas dentro del plazo para declarar; si se piden después, se pierden (artículo 7.3 de la ordenanza del ICIO). Y en los dos tributos se exige no tener deudas en vía ejecutiva con el Ayuntamiento.

Es la pregunta que se hace en voz baja, así que conviene responderla con la ley delante. El artículo 138.7 de la LISTA dice que las obras sujetas a declaración responsable hechas sin presentarla, o que van más allá de lo declarado, se tratan como obras sin licencia a todos los efectos.

• —Es infracción grave (artículo 161.3 de la LISTA), tanto hacer la obra sin la declaración como presentarla con omisiones o falsedades esenciales.
• —Multa de 3.000 a 29.999 € para las graves (artículo 162), que puede llegar al 75 % del valor de lo ejecutado si ese valor es mayor.
• —Restablecimiento de la legalidad: el Ayuntamiento puede actuar mientras la obra está en curso y hasta seis años después de terminarla (artículo 153), y exigir que se legalice o se reponga lo hecho.
• —Legalizar cuesta más: la tasa para legalizar obras ya empezadas es del 2,37 %, con un mínimo de 183,45 € (tarifa tercera, epígrafe 2 de la ordenanza fiscal), frente al 1,85 % normal.
• —El ICIO se debe igual, porque se devenga al iniciar la obra aunque no se haya presentado nada.

Hay además un coste que no sale en el BOP. Una reforma sin título habilitante complica vender o alquilar el piso, discutir con el seguro un daño al vecino de abajo o reclamar a quien hizo la obra. El trámite de una reforma de baño cuesta poco comparado con eso.

El permiso municipal y el de la comunidad son cosas distintas: tener uno no te da el otro. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior, ni perjudique a otro propietario. Y le obliga a dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad.

• —Reforma interior de baño o cocina: basta con avisar antes al presidente o al administrador. Nosotros además dejamos por escrito los días de ruido y de uso del ascensor.
• —Fachada, ventanas que cambian de aspecto, cerramientos de terraza, bajantes o estructura: son elementos comunes o afectan a la configuración exterior. Hace falta el acuerdo de la junta, y en fachada muchas comunidades tienen además normas propias de color y modelo.
• —Bajantes y columnas generales: si la reforma del baño llega a la bajante comunitaria, esa parte es de la comunidad y se coordina con el administrador.

En la práctica, la mayoría de los problemas con vecinos no vienen de la ley sino del ruido, el polvo en la escalera y el ascensor ocupado. Proteger zonas comunes y retirar el escombro a diario evita más conflictos que cualquier acta.

Si la obra necesita una cuba en la calle, también hay que declararla. El artículo 77.2 de la OROA incluye los contenedores de escombros en espacio público entre las declaraciones sin técnico, con su propio impreso, el Modelo 3. Se piden por uno, dos o tres meses y solo sirven para una obra que ya tenga licencia o declaración presentada. El modelo publicado con la ordenanza fija condiciones muy concretas:

• —El contenedor va en una plaza de aparcamiento permitida, lo más cerca posible de la obra. En zona regulada hay que pagar además la tasa de aparcamiento correspondiente.
• —No puede apoyarse directamente en el pavimento; los desperfectos corren a cuenta de quien lo solicita.
• —Se retira desde las 18:00 del viernes hasta las 7:00 del lunes y en festivos.
• —En el Centro Histórico, al acabar la jornada, se tapa con un cierre rígido o se retira a partir de las 18:00.
• —Durante la Semana Santa no se permite en todo el distrito Casco Antiguo ni en las calles de los recorridos procesionales.

Las plataformas elevadoras (Modelo 4) y los andamios de menos de 6 metros también van por declaración sin técnico. Los andamios de más de 6 metros, las torres de trabajo y los cajones de obra en la vía pública van a licencia con documento técnico (artículo 48.7). Para un baño o una cocina en un piso lo habitual es sacar el escombro en sacos y llevarlo a vertedero autorizado sin ocupar la calle, pero en una reforma integral la cuba suele ser inevitable y conviene tenerla prevista en el calendario.

Todo lo anterior vale para el término municipal de Sevilla. La LISTA es la misma en toda Andalucía y su Reglamento General, el Decreto 550/2022, desarrolla en su título VI las licencias y declaraciones responsables de obra. Pero cada ayuntamiento decide con su ordenanza qué obras concretas van por cada trámite, qué modelos se usan, el tipo del ICIO y la tasa. En Dos Hermanas, Tomares o Mairena del Aljarafe el procedimiento se parece, pero ni los impresos ni los porcentajes tienen por qué coincidir con los de la capital.

Si tu casa está en el área metropolitana, mira la página de tu municipio: reformas en Dos Hermanas, en Tomares, en Mairena del Aljarafe, en Alcalá de Guadaíra, en Bormujos o en San Juan de Aznalfarache. Allí recogemos lo que cambia en cada sitio y, en cualquier caso, lo confirmamos con su ayuntamiento antes de empezar.