Precio de la reforma integral de un piso: qué se paga y en qué orden

No publicamos precios propios: el importe de tu piso sale de la visita y se firma en un presupuesto cerrado. Pero para situarse sirve saber qué manejan los portales que recogen presupuestos de reformas en toda España. Son cifras orientativas, de ámbito nacional, y cada fuente mide cosas algo distintas.

Precio medio de la reforma de un piso

550 €/m²

Habitissimo, actualizado en septiembre de 2026

Rango habitual por metro cuadrado

450 – 700 €/m²

Habitissimo, 2026

Reforma integral de calidad media

400 – 700 €/m²

Cronoshare, actualizado en enero de 2026

Habitissimo (2026) sitúa un piso de 70 m² entre 30.000 y 40.000 € y uno de 100 m² entre 50.000 y 65.000 €. La horquilla es amplia por una razón sencilla: el metro cuadrado de un dormitorio (suelo, pintura, puerta, un par de enchufes) no se parece en nada al de una cocina o un baño, donde se concentran fontanería, alicatado y mobiliario. Un piso pequeño con cocina y dos baños sale más caro por metro que uno grande con muchas habitaciones.

Un buen presupuesto de reforma integral se lee como el guion de la obra: cada partida con su medición y su precio. Cronoshare publica un desglose de ejemplo para un piso de 100 m² con calidades medias que ayuda a ver el peso relativo de cada oficio.

La albañilería es la partida más gruesa porque recoge casi todo lo que no tiene oficio propio: tabiques, rozas y su tapado, recrecidos, enlucidos, ayudas a los instaladores. Si en tu reforma se mueven tabiques, esa línea crece. Si se conserva la distribución, baja, y el dinero se va a instalaciones y acabados.

Una reforma integral no es sumar gremios: es ordenarlos. Cada oficio trabaja sobre lo que dejó el anterior, y cuando uno entra antes de tiempo el siguiente tiene que deshacer. Este es el orden que seguimos, con pequeñas variaciones según la casa:

1. 01Protección y demolición: se protegen zonas comunes y ascensor, se retiran sanitarios, muebles, alicatados, suelos y tabiques que desaparecen. El escombro sale cada día.
2. 02Replanteo y tabiquería: se marcan en el suelo las nuevas paredes y se levantan. Con los tabiques en su sitio ya se sabe por dónde irán tubos y cables.
3. 03Instalaciones empotradas: rozas y tendido de electricidad, fontanería, desagües y los tubos del aire acondicionado. Todo antes de cerrar.
4. 04Recrecidos y cierres: tapado de rozas, recrecido de suelos para dejarlos a nivel, enlucidos y falsos techos donde hagan falta.
5. 05Alicatados y solados: baños y cocina, y después el suelo del resto de la vivienda si es cerámico.
6. 06Carpintería: ventanas si se cambian (antes de rematar y pintar los huecos), puertas de paso y armarios.
7. 07Pintura: primera mano, y la final cuando han terminado los oficios que manchan.
8. 08Suelos de madera o vinílico: al final, cuando ya no pasan escaleras ni cubos por encima.
9. 09Montajes y pruebas: cocina, sanitarios, mecanismos, luminarias, prueba de estanqueidad y de cada circuito, limpieza y entrega.

Si una reforma integral no renueva las instalaciones, se está pintando encima de un problema. En muchos pisos antiguos la instalación eléctrica no tiene circuitos separados, carece de toma de tierra en algunas estancias o tiene un cuadro sin diferencial adecuado. La ITC-BT-25 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión marca el mínimo para una vivienda:

• —Interruptor general automático de corte omnipolar de al menos 25 A.
• —Interruptores diferenciales de 30 mA como máximo, y al menos uno por cada cinco circuitos instalados.
• —Cinco circuitos básicos: iluminación (C1), tomas de uso general y frigorífico (C2), cocina y horno (C3), lavadora, lavavajillas y termo (C4) y tomas de baño y auxiliares de cocina (C5).
• —Electrificación elevada cuando se prevé aire acondicionado, calefacción eléctrica, secadora o la vivienda supera 160 m² útiles: se añaden circuitos como el C9 para el aire acondicionado. En ese caso la ITC-BT-10 fija una previsión de potencia de al menos 9.200 W, frente a los 5.750 W de la electrificación básica.

En Sevilla, donde casi toda reforma integral incluye aire acondicionado, lo normal es que la vivienda quede con electrificación elevada. Al terminar, un instalador autorizado emite el certificado de la instalación, que es el papel que pedirá la distribuidora si hay que cambiar la potencia contratada.

Fontanería: fuera el hierro, dentro el multicapa

En pisos de cierta edad todavía aparecen tuberías de hierro galvanizado con el interior reducido por la corrosión, que es lo que explica la poca presión en la ducha. En una integral se sustituye toda la red interior desde la llave de paso: tubería multicapa o polietileno reticulado para agua fría y caliente, con una llave de corte por estancia húmeda, y desagües de PVC con su pendiente hasta la bajante. Conviene revisar también el tramo de bajante que se ve dentro de la vivienda: si es de fibrocemento, su retirada tiene un tratamiento específico y se valora aparte.

Las ventanas son la partida que más cambia de una obra a otra. Si se sustituyen, lo ideal es hacerlo al principio de la fase de acabados, para rematar los huecos con el resto de paredes. Una ventana con rotura de puente térmico y doble acristalamiento se nota en Sevilla más en verano que en invierno: el sol en fachadas sur y oeste calienta el interior durante horas. Cambiar la carpintería exterior en fachada puede requerir consultar a la comunidad si altera la estética del edificio.

Las puertas de paso y los armarios empotrados se encargan con los huecos ya terminados, porque se fabrican a medida de lo que ha quedado, no de lo que ponía el plano.

En Sevilla el aire acondicionado no es un extra. Según los valores climatológicos normales de AEMET para Sevilla Aeropuerto (periodo 1981-2010), la media de las temperaturas máximas es de 36,0 °C en julio y 35,5 °C en agosto. Con esas cifras, una reforma integral es la ocasión de dejar la climatización resuelta con las paredes abiertas.

Media de las máximas en julio en Sevilla Aeropuerto

36,0 °C

AEMET, valores normales 1981-2010

Media de las mínimas en enero

5,7 °C

AEMET, valores normales 1981-2010

• —Por conductos: una máquina en falso techo, normalmente sobre el baño o el pasillo, reparte el aire por rejillas. Exige bajar el techo en algunas zonas y prever el registro de la máquina.
• —Splits: una unidad por estancia. Con la obra abierta, los tubos frigoríficos y el desagüe de condensados van empotrados, sin canaletas a la vista.
• —El circuito propio: el aire acondicionado va en su propio circuito (C9 en la ITC-BT-25), no colgado de los enchufes.
• —La unidad exterior: su ubicación en fachada o patio suele estar regulada por la comunidad y, en algunos municipios, por la ordenanza. Se consulta antes de colocarla.

En Andalucía, la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA) somete a declaración responsable las obras de escasa entidad que no necesitan proyecto y las obras en edificios existentes en suelo urbano que no alteran ocupación ni altura ni aumentan la edificabilidad o el número de viviendas. Es el caso de la mayoría de reformas interiores de un piso. Cada ayuntamiento lo concreta en su ordenanza, y en edificios protegidos o en entornos históricos las reglas cambian.

El punto de corte está en la estructura. La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto técnico para las intervenciones que alteren la configuración arquitectónica del edificio, entre ellas las que producen una variación esencial del conjunto del sistema estructural. Si la nueva distribución obliga a tocar un muro de carga o un pilar, hace falta un técnico que calcule y firme, y además el acuerdo de la comunidad, porque la Ley de Propiedad Horizontal somete la alteración de la estructura del edificio al voto de tres quintas partes de los propietarios.

La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 91.Uno.2.10.º, aplica el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación en viviendas, en lugar del 21 % general, cuando se cumplen a la vez tres requisitos:

1. 01Quién encarga la obra: una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para su uso particular. También se aplica cuando el destinatario es la comunidad de propietarios.
2. 02Antigüedad: la construcción o la última rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar las obras.
3. 03Materiales: quien hace la obra no aporta materiales o, si los aporta, su coste no supera el 40 % de la base imponible de la operación.

El tercer requisito es el que hay que mirar con lápiz. En una integral con mucha mano de obra (demoliciones, albañilería, instalaciones) el material suele quedar por debajo del 40 %. En una obra donde el grueso es mobiliario de cocina, carpintería o electrodomésticos suministrados por la empresa, el porcentaje puede superarse, y entonces se aplica el 21 %. Por eso separar en el presupuesto la mano de obra del material no es solo transparencia: es lo que permite comprobar el requisito. Si el piso lo tienes alquilado, la obra no es para tu uso particular y el tipo reducido no se aplica.

Un piso de tamaño medio suele llevar, de forma orientativa, entre dos y tres meses de obra. Lo que más estira el plazo no suele ser la obra en sí, sino los plazos de fabricación de ventanas, cocina y puertas, y las decisiones que se retrasan. Este es un reparto aproximado:

Las fases se solapan: mientras el alicatador trabaja en el baño, el pintor puede estar en los dormitorios. Coordinar ese solape sin que un oficio estorbe al otro es precisamente el trabajo de quien lleva la obra.

Una sola persona responsable: quien coge el teléfono visita el piso, hace el presupuesto, coordina a los oficios que necesita la obra y te la entrega. No hay un comercial que vende y otro que ejecuta. Si algo pasa después, llamas al mismo número.

• —Presupuesto cerrado por escrito y por partidas, con mano de obra y material separados.
• —Calendario por escrito, fase a fase, con los días sin agua o sin luz marcados.
• —Casa y zonas comunes protegidas y escombro retirado a diario.
• —Garantía firmada al entregar.

Si la reforma se centra en una estancia, te pueden servir cuánto cuesta reformar una cocina y cuánto cuesta reformar un baño. Para el piso completo, en reformas integrales en Sevilla está el detalle de lo que incluye y en cómo trabajamos el método. Trabajamos en Sevilla y el área metropolitana, de Camas y San Juan de Aznalfarache a La Rinconada, Bormujos o Coria del Río. Cuando quieras un número real para tu piso, pide presupuesto.